Real Estate Syndication – was ist das?

In Amerika gibt es diesen Investmenttrend schon länger. Zum Beispiel mit Cardone Capital. Bei uns ist es allerdings immer noch schwer vertrauenswürdige Real Estate Syndication Deals zu finden.

Was ist eine Real Estate Syndication, oder RES, eigentlich?

Im Grunde bietet dabei ein Immoblienprofi, hier Syndicator genannt, Investoren einen Anteil an einem Immobliendeal, den sich der Syndicator mangels Eigenkapital nicht alleine leisten könnte. Und auf den die Investoren ohne den Syndicator keinen Zugriff hätten.

Ein Beispiel: Ein Immoblienmakler findet ein großes Appartementgebäude das günstig verkauft werden soll. Er rechnet alles durch, und der Deal klingt vielversprechend. Doch leider kostet das Appartementgebäude 2 Millionen €. Der Syndicator hat nur 50.000 € Eigenkapital und bekommt so leider keinen anständigen Kredit von einer Bank. Mit der Bank wird abgemacht, dass ein Kredit bei 20 % Eigenkapitalanteil zustande kommt. Also gründet der Syndicator eine Firma (oder einen Fonds) und bietet Investoren Anteile an dieser Firma, wenn sie Eigenkapital einbringen. So sammelt er 350.000 € von Investoren ein, schießt seine eigenen 50.000 € bei und schließt den Deal ab. Er kauft mit dieser Firma das Appartementgebäude. Dann schließt er mit der Firma die er gegründet hat einen Gebäudemanagementvertrag und kümmert sich um die Vermietung und Instandhaltung des Gebäudes. So müssen sich die Investoren um nichts kümmern, und der Syndicator verdient zusätzlich zu seinem Investment noch durch die Managementgebühren an dem Deal weiter. Ein Teil der Einnahmen (Miete abzüglich der Kredittilgung und Managementgebühren) wird für Reparaturen, Mietausfälle und den Rückkauf von Firmenanteilen zurückgelegt. Der Rest wird als monatliche Dividende an die Investoren ausgezahlt. Sollte die Immobilie irgendwann verkauft werden, werden die gesamten Gewinne und Rücklagen an die Investoren ausgezahlt und die Firma aufgelöst.

Vorteile für Investoren

RES bietet Investoren einfacheren Zugang zu der beliebten Anlageklasse der Immobilien. Die Einstiegsschwelle zu dieser Anlageklasse sinkt, da man weder einen Notar aufsuchen muss, noch selbst einen Kredit beantragen. Dennoch kann man vom Leverageeffekt profitieren. Denn Investoren und Syndicators geben nur zwischen 20 und 40 % des Kapitals für den Immobilienkauf, der Rest kommt von einer Bank.

Auch muss man als Investor weder Fachwissen im Bezug auf Immobilien einbringen, noch muss man sich um Wartung oder Werterhalt dieser Kümmern. Nicht einmal mit den Mietern muss man Kontakt haben, da dies der Syndicator alles regelt.

Und zu guter letzt ist der Investor durch das Konstrukt der Firma vor Haftung mit dem persönlichen Vermögen geschützt.

Vorteile für Syndicators

Durch RES können Immoblienprofis Deals abschließen, die ansonsten unerreichbar für sie wären. So können sie ihr eigenes Portfolio besser diversifizieren und ihre Renditen verbessern.

Außerdem können die Syndicators sich durch die Managementgebühren ein monatliches, festes Einkommen schaffen.

Jeder Immoblienprofi kann theoretisch als Syndicator auftreten wenn er oder sie über einen guten Deal stolpert,

Nachteile

Ähnlich wie bei Crowdinvestments gibt es auch hier einen großen Nachteil. Leider sind Investments in Real Estate Syndications etwas undurchsichtig. Man bekommt auch hier als Investor nur die Informationen die einem der Syndicator gibt.

Fazit

Wenn ein Real Estate Syndication Deal seriös ist, ist er sowohl für den Investoren als auch für den Syndicator ein Gewinn. Leider ist es aber etwas schwer seriöse RES von unseriösen zu unterscheiden. Also Vorsicht bei der Auswahl.